2015年02月16日 (月) | Edit |
ここ数日で住宅ローン関係の記事を
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~基本編~」
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~夫婦でペアローン編~」
「住宅ローン借り換えのメリット検証~ペアローンの一方を完済する場合~」
「住宅ローンを借りる際の銀行の選び方(1)~手数料比較編~」
「住宅ローンを借入れする銀行の選び方(2)~新生銀行編~」
「住宅ローン借入銀行の選び方(3)~事務手数料とローン保証料~」
「住宅ローン借入銀行の選び方(4)~保証料編(一括型と金利上乗せ型)」

掲載いたしました。今回はまとめとして、これらの内容を踏まえて自分の下した決断を紹介したいと思います。

まず簡単にですが、今現在の状況を紹介します。
【借り換え前】
ローン種類ローン所有者借入額借入期間8年目残高
10年固定自分7,500,000 35年6,387,908
5,000,000 35年4,258,605
20年固定自分7,500,000 35年6,523,772
5,000,000 35年4,349,181

これを今回以下のように変えたいと思います。
【借り換え後】
ローン種類ローン所有者借入額借入期間金利完済予定年数
10年固定自分13,000,000 28年1.05%8年
3年固定8,700,000 28年0.70%3年
※ローン保証料は金利上乗せタイプで0.20%上乗せ済の数値

以下その根拠を紹介していきます。
1.借入金額
借入金額はローン残高よりもやや多めに借りることにしました。その理由はきりの良い数字にしたかったということと、ローン手続きの際に登記料や事務手数料など費用が発生するからです。その分については上乗せ可能ということだったので上乗せさせてもらいました。

2.借入期間
住宅ローン控除の関係もあり、できるだけローンをゆっくり返済したかったので、長い年数で設定させてもらいました。35年が最長で7年が経過していた段階での借り換えということで28年になっております。

3.固定金利期間
固定金利期間については完済予定年数に併せて設定しました。つまり
「私は8年以内の完済」
「嫁は3年以内の完済」

予定だからです。なぜこの年数かは以前もお話ししたように
「住宅ローン控除の年数」
に合わせたかったからです。僕は控除期間が15年で残り8年、嫁が10年で残り3年なのでこのように定めております。完済可能な金額かどうかについてですが、今のところの資産状況から考えれば3年後には嫁さんの分は完済できると思います。僕の分については住宅ローン控除の切れる8年後に僕の分が完済できるかどうかは不明ですが、10年後には完済できると思っておりますし、万が一完済できなかったとしてもローン残高は100~200万程度には出来ると思いますので、思い切って金利の安い10年固定と3年固定にしました。また以前の住宅ローンの記事にも書きましたがローン控除が有効な期間は今後も一切繰り上げ返済をせず、その分を運用資金に回していきたいと思います。

4.借入金融機関
借入金融機関についてはローン保証を金利上乗せで支払える三井住友信託銀行にしました。ローン保証料については
「住宅ローン借入銀行の選び方(4)~保証料編(一括型と金利上乗せ型)」
で記事にしたとおり、
「完済までの年数が短い場合は金利上乗せタイプがお得」
だからです。以下に事務手数料が高額な住信SBIネット銀行と金利上乗せタイプが選択できる三井住友信託銀行で総支払額がいくらになるのかを比較してみました。完済年数は8年の予定ですが、ここではあえて住信SBI銀行に有利になる10年でシミュレーションしてみました。
金融機関ローン種類借入額完済年数金利総支払額合計
三井住友信託10年固定13,000,000 10年1.05%14,186,396 23,084,326
3年固定8,700,000 3年0.70%8,897,930
住信SBI10年固定13,250,000 10年0.95%14,345,550 23,344,202
3年固定8,850,000 3年0.49%8,998,652
※住信SBIネット銀行の方が事務手数料が借入額の2.16%と高いのでその分借入額を上乗せ
このように僕の返済計画の場合は10年返済だったとしても
「金利上乗せ型の方が30万ほどお得」
だったので、このような決断にしたというわけです。

このようなことから今現在三井住友信託銀行にローンの審査をお願いしているところです。借り換えが完全におわりましたら、かかった手数料などもはっきりしてくると思いますので、そのときにまた今回の借り換えで本当にどのくらい得をするのかを結果検証していきたいと思います。
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コメント
この記事へのコメント
三井住友信託銀行ですか、なるほど!
信託銀行も安いんですね。
参考にさせてもらいます。

SBIだと、用意する書類が多い気がします。
3年分の所得など

2015/02/23(Mon) 15:25 | URL  | 子ども二人 #-[ 編集]
子ども二人 様へ
子ども二人 様

管理人のKurosukeと申します。
この度は当ブログへコメントいただき大変ありがとうございます。

SBIも安いのですが、僕の場合はブログの記事の通り三井住友信託の方がやすかったですね。10年固定については最安だとおもいます。またおっしゃるとおりネット銀行と違って直接のやりとりができるのでその辺は融通がついてやりやすかったのかなと思います。

あとは地銀がどうかですよね。地銀は本当の金利をインターネットには載せない傾向があり、その分値引き交渉の余地があるので、あたってみる価値はあると思います。

また疑問に感じる部分や他にご意見などございましたら遠慮なくコメントいただければ幸いです。
同じ子供2人同士、今後ともよろしくお願いいたします。
2015/02/24(Tue) 21:38 | URL  | Kurosuke #EBUSheBA[ 編集]
三井住友信託に決められたのですね。こちらの記事をみて我が家も三井住友信託に、仮審査を申し込み済みです。
10年固定の予定です。

確かに、地銀の裏プランはありそうですね。常陽、千葉、栃木、埼玉信金の店舗が近くにあるので
比較してみたいのですが、休んでまでとなるとなかなかですね。
2015/04/11(Sat) 15:48 | URL  | 子供2名 #-[ 編集]
子供2名 様へ
子供2名 様

ご無沙汰しております。
また再びこのようにコメントをいただき、大変ありがとうございます。

三井住友信託銀行は10年固定であればかなり安いので良いのではないかと思います。
そうなんです。地銀の裏プランはやっぱりあるようです。職場の同僚もそれで金利が下がったりしているようです。現在地銀で借入れしているようであれば電話で交渉の余地はあると思いますよ。地銀の方がおそらく住宅ローンに関しては都銀よりも力を入れている感はあります。

とはいえ三井住友信託銀行の金利に対抗してくるかどうかはわからないので、このまま行ってしまうのも悪くは無いと思います。

また手続きの際にご不明な点などございましたら遠慮なくコメントいただければ幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。
2015/04/11(Sat) 22:09 | URL  | Kurosuke #EBUSheBA[ 編集]
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