2015年02月10日 (火) | Edit |
前回の記事
「住宅ローン借入銀行の選び方(3)~事務手数料とローン保証料~」
では金利が同じであれば事務手数料が多い銀行(タイプ1)よりもローン保証料が多い銀行(タイプ2)を選択した方がお得ということを紹介いたしました。ローン保証料の支払い方については以前も簡単に説明したのですが、
「一括前払い型(所定額を前払い)」
「金利上乗せ型(0.2%上乗せ)」

の2パターンが存在します。今回はこの2つのどちらが得かを考えていきたいと思います。

ここでは簡単に説明をするため、三井住友信託銀行で10年固定を借り入れる場合を想定し、
「1000万を借入期間35年で金利0.90%で借入れ」
とします。
※固定金利で35年ずっとこの金利で借りれるわけではないですが、あくまでケーススタディのため0.9%で借り続けられた場合とします。

三井住友信託銀行のホームページによると保証料は「206,110円」となるため、前払いする場合は金利上乗せタイプよりもこの金額分多く借入を行う必要があります。このことから前払いと金利上乗せでの前提条件は以下のようになります。
タイプ一括前払い金利上乗せ
借入額10,206,110円10,000,000円
借入期間35年35年
金利0.90%1.10%

そしてこの前提条件で完済期間を
「5~35年」
の5つに分けてそれぞれの総支払額を計算しました。完済方法については完済期間の最終月に残高を一括で返済したという形を想定しました。たとえば5年の場合は60ヶ月目に全額繰り上げ返済した場合の総支払額となります。それがこの結果になります。
<前払い一括と金利上乗せ型での完済までの総支払額比較>
完済期間前払い一括金利上乗せ差額
5年10,659,062 10,538,263 120,799
10年11,033,013 10,989,027 43,986
15年11,345,939 11,367,956 -22,017
20年11,595,037 11,670,992 -75,955
35年11,901,620 12,052,743 -151,123
(借入額)10,206,110 10,000,000 206,110

このように
「完済期間が長い場合は一括前払い」
「完済期間が短い場合は金利上乗せ」

の方が良いという結果になります。前回の記事で書いたようにローン保証料は一括で払った場合で早期完済した場合は戻ってくるのですが、いくら戻ってくるのかよくわからないのでどちらが得かははっきりとは言えないのですが、
「10年で完済予定かどうか」
というところが一つの目安だと思います。

10年で完済というと新規でローンを組む場合はなかなか難しいとは思いますが、僕のように
「借り換えでローンを組み直す場合」
というのは10年で完済するという方は少なくはないと思います。

なのでこのローン保証料の金利上乗せタイプというのは
「借り換えを検討している場合に特に有効」
であるといえます。

さて次回記事は僕がどのように結論を下したかについてお話ししたいと思います。
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