2015年02月04日 (水) | Edit |
これまでの話をまとめると
「手数料徴収には3タイプある」
「手数料と利率のバランスで借入先を探す」

という話をしました。

そして今回は手数料の大部分を占める
「事務手数料とローン保証料の違い」
についてご紹介したいと思います。

この2つですが、前回銀行を3タイプに分けた際に
「タイプ1は事務手数料徴収型」
「タイプ2はローン保証料徴収型」

と紹介したと思います。

この2つの違い、厳密には色々とあるのですが、我々に関わる大きな違いはこれらの手数料を前払いをした際に、
「事務手数料は戻ってこない」
「ローン保証料も戻ってくることもある」

ということです。事務手数料はあくまで事務手続きのための費用ですから払ったらそれっきりです。ただローン保証料というのは、
「ローンが万が一払えなくなった場合の保険金」
の様なものなのです。ローン保証料徴収型のタイプ2である三井住友信託銀行のローン保証料を見てみると
「借入年数が長いほど高額」
になっているのがわかると思います。つまり借入れ年数が長いほど保険加入期間が長くなるので保証料が高くなると考えればわかりやすいと思います。こうしたことからローン保証料の場合
「繰り上げ返済によって借入期間が短縮された場合」
は保証料が戻ってくるのです。

ちなみに35年で借り入れた場合のローン保証料は借入額の
「2.06%」
となってます。他に事務手数料として3万円程度支払いますが、この2.06%という数字は住信SBIネット銀行などタイプ1の銀行の事務手数料である、
「2.16%」
にとても近い値となっています。つまりタイプ1の銀行は
「借入期間MAXのローン保証料分の事務手数料を徴収している」
ということになるのです。しかもこの場合は事務手数料として徴収しているのでローン保証料の様に繰り上げ返済しても戻ってはきません。つまり
「事務手数料徴収型のタイプ1」
「ローン保証料徴収型のタイプ2」

を比べると、金利が変わらなければ、
「ローン保証料徴収型のタイプ2の方がお得」
なのです。このネット銀行系の住宅ローンは金利が安いことが多いのですが、ローン保証料を事務手数料に置き換えて返さなくてもよいとすることによって、利益を維持している部分もあるんじゃないかと思います。

最後に注意点です。三井住友信託銀行のローン保証料を見てみると借入金額1,000万円の場合、
「借入期間35年の保証料は206,110円」
「借入期間10年の保証料は85,450円」

となっています。そして35年で契約して10年で完済してしまったとします。この場合差額の
「206,110-85,450=120,660円」
が戻ってくると思ってしまいがちですが、
「そこまで戻ってきません!」
ということは気をつけてください。この辺の計算は明らかにされていないのでわからないですが、いろんな事務経費やらが差し引かれて戻ってきます。なのでこの辺は過度の期待はしない方が良いということだけは念頭に置いておいてください。

ただ完全に戻ってこない事務手数料よりはローン保証料で徴収している方が良心的だと思いますので、金利が同じ程度であれば、
「タイプ2のローン保証料型を選択」
するのが良いでしょう。

次の説明はタイプ2のローン保証料の支払い方法である
「一括前払いが得か金利上乗せが得か」
について考察していきたいと思います。
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