2015年01月15日 (木) | Edit |
前回ご紹介した記事では現状において
・10年固定を3年固定に借り換え
・20年固定を10年(15年)固定に借り換え
・完済時期は変えないで同時期に一斉繰り上げ返済

といった条件において、借り換えによって150万近く得をするといった記事をご紹介させていただきました。

ただこの借り換え方法はあくまで一人でミックスローンを組んでいた場合の方法であって、私のように
「夫婦でペアローンを組んでいる場合」
は実際にはこのような借り換えはできないことはないですが、ちょっと面倒というのが実情です。

現在我が家は
・10年固定(私:750万、嫁:500万)
・20年固定(私:750万、嫁:500万)

といった借り方をしています。これをそっくりそのまま
・10年固定→3年固定(私:750万、嫁:500万)
・20年固定→10年固定(私:750万、嫁:500万)

といった風にしても良いのですが、ローンの種類を少なくしたほうが手数料を節約できるので、これを機に契約本数を減らしたいと思っています。またこれは我が家の事情ではあるのですが、住宅ローン控除を
・私:15年
・嫁:10年

で適用しているので、嫁は住宅ローン控除をあと3年しか受けることができません。

こうした条件を考慮すると
「私のローン(1500万)を10年固定」
「嫁のローン(1000万)を3年固定」

と2本で構成するのがすんなりいく気がしたのです。

さてこうした条件で、今回の借り換えがどのくらい得をするのか再度検証してみました。その結果が以下の表です。
また今回は15年で全部完済した場合のみで検証してみました。(できれば15年完済ですすめていく予定だからです)
1.現状
ローン種類ローン所有者借入額8年目残高
10年固定自分7,500,000 6,387,908
5,000,000 4,258,605
20年固定自分7,500,000 6,523,772
5,000,000 4,349,181

2.借り換え計画

ローン所有者借り換え前借り換え後
自分10年固定10年固定
20年固定
10年固定3年固定
20年固定

3.検証結果
(1)借り換えないでそのままにした場合(15年で全額完済)
タイプ利率8年目残高完済年数最終年残高
(最終年に必要な
繰上返済額)
総利息額
8年目以降
10年固定2.00%10,646,513 10年9,794,358 638,520
20年固定2.80%10,872,953 15年8,605,042 2,217,376
(2)自分のローンは10年固定に借り換えて、妻の分は3年固定にする
タイプ利率借換え時残高完済年数最終年残高
(最終年に必要な
繰上返済額)
総利息額
10年固定1.00%12,911,680 7年9,619,450 938,886
3年固定0.49%8,607,786 3年7,765,182 144,560
(3)借り換えによるコスト削減額
項目金額
総利息(借り換え無し)2,855,896
総利息(借り換え有り)1,083,446
利息削減額1,772,450
借換え手続費用723,820
実質削減額1,048,630

このように前回の検証「1,129,518円」に比べて、コスト削減幅が10万円弱減ってしまいました。その理由は至極当然なのですが、ローン残高のうち
「利率の高い10年固定への借り換え割合が多い」
「10年目に繰上返済する額が減った」

からそうなってしまったということです。

しかしながら、このようにローンを組み直すことによって当初の目的である
「住宅ローン控除の恩恵をフルに受けることが可能」
となります。そしてこのように組み直すことによって得られる住宅ローン控除の金額は11年目以降の5年間で概算で
「約9.5万円の増加」※計算は割愛します
になります。

これを考慮に入れると、15年で全額完済する場合のにおける前回の検証結果との差は
「54,265円」
にまで縮まります。また契約する住宅ローンの数は
「今まで同様の割合で借り換え:4つ契約」
「夫婦別で固定期間を組替えて借り換え:2つ契約」

になるので、ローン契約のための手数料などを考慮すれば、我が家の場合は
「夫婦でローンを組替えて借り換えした方が得」
という結論になったのです。

さてさて、ここで気になる点が一つあります。それは
「嫁の分だけローンを先に完済してしまったらどうか?」
ということです。どうせ嫁のローンの分は3年後に完済してしまうのですから、それなら今完済してしまった方が手続きも楽なのです。また先に完済してしまうことで
「ローンが1本で済むことによるローン手数料の削減」
「先に繰上げてしまうことによる支払い利息の削減」

によるメリットがあります。

さて次の検証は
「嫁の分を先に完済してしまうのが得か損か」
について考えていきたいと思います。
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コメント
この記事へのコメント
こんばんは
住宅ローンされてるんですね。返済がんばってください。
記事を読んだのですが、なかなか難しいです。。。

10年ローンで750万借りられていて、
まだ8年目で残高600万も残っているんでしょうか?
残り2年で600万も返すの??というところで良くわからなくなってしまいました。

個人的には、利息よりもいかに元金を早く減らせるかを考えたほうがお得ではないでしょうか。
繰上返済手数料無料の金融機関で、こまめに繰上げ返済するのがオススメです。
ボーナスで借入があるなら、そっちの残高から繰上げ返済するのがよいです。

あとは借り換えに際して返済方法を元金均等にしてみるのも検討の余地ありです。
最初のほうの返済額が多くなるのでお金に余裕があるならばですけど。。。

ほかには会社の制度なんかで利子補給が使えるかどうかとか
誰かに保証人になってもらって保証料を減らすとかも考えるポイントではないかと。


知識だけのぼくよりも実際に借りている人のが詳しいかと思いますが、
参考になればと思います。
2015/01/21(Wed) 00:33 | URL  | miyabi #llOsW3ec[ 編集]
miyabi 様
miyabi 様

いつもお世話になっております。
また記事の内容が紛らわしい表現で申し訳ございませんでした。

10年ローンではなく「10年固定」で借入期間は「35年」なのです。
なので8年目で残高がかなり残っている状況なのです。
ちなみに僕の借入れ状況はhttp://rakurakukaiteki.blog22.fc2.com/blog-entry-30.htmlな感じです。

また僕のローンの返済スタイルは
http://rakurakukaiteki.blog22.fc2.com/blog-entry-25.html
の通り繰り上げ返済するならその分運用に回すというやり方でやってきました。なので全く繰上げ返済しておりません(笑

しかしざっと計算したところこの7年強で運用実績が現時点で135%くらいだったので、年利は5%以上で運用できています。ローンの金利が2.4%ほどでうち0.6%は住宅ローン控除で帰ってきますから、今のところは当初の目的を達成できています。

miyabi 様のおっしゃるとおり繰り上げ返済が基本中の基本ですが、こうしたギャンブル的なやり方もあるんだなと思っていただけるとうれしいです。

またお時間のあるときにコメントいただければ幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。
2015/01/21(Wed) 23:25 | URL  | Kurosuke #EBUSheBA[ 編集]
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