2015年01月13日 (火) | Edit |
さて前回の記事では今住宅ローンを借りている人にとって
「借り換えに非常に恵まれた状況」
にあるということを紹介致しました。

一般的によく言われる借り換えの目安は
「金利差1%以上」
「残り期限10年以上」
「借入残高1000万以上」

といわれています。

僕の場合にもこれに当てはまっている部分が非常に多いので今回の記事では
「借り換えでどの程度コストを削減できるか」
を検証してみたいと思います。

ここで僕の住宅ローンの借り入れ状況と返済計画を整理したいと思います。
【借り入れ状況】
10年固定(2.0%):1250万
20年固定(2.8%):1250万
【借入期間】
35年
【返済計画】
10年固定:10年で返済(2017年)
20年固定:15~20年で返済(2022~2027年)

そして今現在の状況です
【経過年数】
7年目終了
※正確には違うのですが計算しやすいように変更しています
【ローン残高】
10年固定:10,646,513円
20年固定:10,872,953円
【返済計画】
10年固定:あと3年で返済(10年目完済)
20年固定:あと7~13年で返済(15年もしくは20年完済)

なので今の時点で借り換えを行う場合は返済計画を考慮に入れると
【借り換え計画】
10年固定:3年固定に借り換え
20年固定:10年固定に借り換え(7年完済の場合)
      :15年固定に借り換え(13年完済の場合)
すると良さそうです。

そこで
「10年固定分は10年目(2017年)最後に全額繰上げ返済」
「20年固定分は15年目もしくは20年目に最後に全額繰上げ返済」

した場合で借り換えた場合とそのままにした場合で、8年目(つまり今)から支払う利子の差を比較してみることにしました。

その結果が以下の表です。
1.借り換えをしない場合
ローン種類利率8年目残高完済年数最終年残高
(最終年に必要な
繰上返済額)
総利息額
※8年目以降
10年固定2.00%10,646,51310年9,794,358638,520
20年固定(1)2.80%10,872,95315年8,605,0422,217,376
20年固定(2)2.80%10,872,95320年6,891,2253,306,864

2.8年目に借り換えした場合
ローン種類利率借換え時
残高
完済年数最終年残高
(最終年に必要な
繰上返済額)
総利息額
10年固定→3年固定0.49%10,646,5133年9,625,662200,120
20年固定→10年固定1.00%10,872,9537年8,100,619790,698
20年固定→10年固定1.23%10,872,95313年6,331,2981,428,155

3.借り換えによるコスト削減額
(1)20年固定を15年で完済する場合
ローン種類利息削減額借換え手続費用実質削減額
10年固定→3年固定438,400 735,5601,129,518
20年固定→10年固定1,426,679

(2)20年固定を20年で完済する場合
ローン種類利息削減額借換え手続費用実質削減額
10年固定→3年固定438,400 733,8201,583,288
20年固定→15年固定1,878,709
※ローン手数料の計算は住信SBIネット銀行のシミュレーションを参考にしました。

このように僕の場合は、借り換えを行うことで
「15年で完済の場合は約110万」
「20年で完済の場合は約160万」

の節約が可能ということがわかったのです。

借り換えの手続き費用が70万くらいかかるのでそのがネックと言えばネックなのですが、ここまでのコスト削減ができるのであればやらない手は無いと思います。

また借り換えの他のメリットとしてミックスローンを組んでいる人はこれを機に
「ミックスローンの借入比率を変更できる」
ということがあげられます。

たとえば返済に余裕がありそうであれば、
「3年固定の割合を増やす」
返済期限を少し延ばそうと考える場合はは、
「10年(15年)固定の割合を増やす」
といった方法によって、より効率的にローン返済ができると思います。

いずれにしても僕と同じように
「2007年近辺に固定金利で住宅ローンを借りた人」
は借り換えによってコストを削減できる可能性があると思います。

是非一度最寄りの銀行やインターネットなどでシミュレーションをやってみることをオススメ致します。

さて今回のシミュレーション結果は僕と嫁さんのローンを合算して計算をしています。
そこで次回は僕と嫁さんのローンを分けてもう少しパターンを変えて検証していきたいと思います。
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