2011年02月17日 (木) | Edit |
前回までの内容で
「住宅ローン控除を活用すれば返済を早めなくても、
総返済額はそれほど多くならない」

ということを説明しました。

今回は返済をせずに貯蓄をした資金で「資産運用」を行えば、さらに住宅ローン総返済額を減らすことができることについて紹介したいと思います。

その2で説明したとおり、利率2%で1000万借り入れた場合の、月々の返済額は借入期間を10年と35年で比較した場合、
借入期間10年・・・92,014円
借入期間35年・・・33,127円になります。
つまり10年でローンの返済が可能な方(年100万貯金が可能な方)は、その2の説明と被りますが、借入期間10年の返済額から借入期間35年の返済額を差し引いた、
92,014円-33,127円=58,887円
を月々貯金することができるということになります。

僕はこの資金を貯金するのではなく、運用で資金を増やすことをおすすめしたいのです。
たとえば月々58,887円を、平均利率が1%で運用できた場合は、10年後には
10年後の払戻金・・・7,358,053円
積立金合計(元本)・・・7,066,400円
利益・・・291,653円
となるのです。

この運用利益を加味すると、前回の例で説明した、借入期間の違いによる総返済額の比較は

①借入期間10年の場合
 総返済額・・・約1,104万
 住宅ローン控除・・・約47万
 実質の総支払額・・・約1,057万
②借入期間35年で10年目に一気に0円まで繰上返済した場合
 総返済額・・・約1,179万
 住宅ローン控除・・・約88万
 年1%で運用した利益・・・約29万
 実質の総支払額・・・約1,062万 
※金利2%、1000万借り入れた場合とします

となり、総返済額はさらに抑えられるのです。
今回は年1%で運用した例ですが、さらに効率の良い運用が行えた場合は、
返済を早めるよりも、さらに総支払額を抑えることができる可能性があるのです。

当然その逆で、運用が失敗し(元本割れ)損をする可能性もありますが、
それほど心配しなくてもよいと思っています。

その理由ですが、
1.今は比較的景気が良くないので、これ以上悪くなる可能性が低い
2.10年後、もし元本割れしているような状況だとしたら、
   →景気が悪い。
   →借入金利も低い。
   →固定期間が切れても金利は低いまま。
   →急いで返済する必要がない。
   →元本割れしている運用資金を急いで返済に回す必要がない。
   →運用利益が上がるまで待つことができる。
からです!

このように
「住宅ローン控除が切れる10年目までは、返済よりも貯蓄」
「その貯蓄分で運用」

という方法は、手元に資金を残しつつ、総返済額を抑えることができる方法としては有効だと思います。

ローンは返してしまったら、戻ってはこないですが、運用資金は売って現金にすることができます。
この違いは万が一のことが起こった時には大きな違いだと思います。
是非参考にしていただければと思います。
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