2011年02月16日 (水) | Edit |
前回は固定金利の借り方について
「固定期間は返済に必要な年数にする」
「借り入れ期間は最長年数(35年)で借りる」

ということを紹介しました。

今回は前回の続きで借入期間を最長(35年)にすると良い理由について説明したいと思います。
その理由ですが、題名の通り
「住宅ローン控除を最大限利用する」
ということにあります。

住宅ローン控除は「借入金の年末残高の1%」を税金から差し戻しする制度なので、
当然「年末の残高が多い方が戻ってくる金額も大きい」ということになります。
つまり、返済が早ければ早いほど戻ってくる金額は減ることになるのです。
ここからは例を使って説明したいと思います。

※金利2%、1000万借り入れた場合とします
(10年固定の金利は現在2%くらいだと思います)

例1)10年目の残高比較
①借入期間10年で借りた場合・・・当然0円
②借入期間35年で借りた場合・・・7,815,322円

つまり10年目では借入期間10年の場合は全く控除されないのに対して、
借入期間35年の場合は約7万ほどの控除が受けられます。
それでは1年目~10年目での総額はどうなるのでしょうか。

例2)10年間で住宅ローン控除で戻ってくる合計額
①借入期間10年・・・約47万円
②借入期間35年・・・約88万円
となり結構な差額になります。

では住宅ローン控除を差し引いたそれぞれの総返済額を計算します。

例3)借入期間の違いによる総返済額の比較
①借入期間10年の場合
 総返済額・・・約1,104万
 住宅ローン控除・・・約47万
 実質の総支払額・・・約1,057万
②借入期間35年で10年目に一気に0円まで繰上返済した場合
 総返済額・・・約1,179万
 住宅ローン控除・・・約88万
 実質の総支払額・・・約1,091万
住宅ローン控除を考えると、その差は約34万にしかならず、頑張って早く返済した割にはあまり変わらないのです。
34万円のコストで10年目まで手元に780万もの金額をおいておくことができるのであれば僕は安いと思います。

返済を急がなくても、住宅ローン控除を最大限活用することによって、それほど総返済額が変わらないことをわかっていただけたでしょうか。

さらに現金を手元に残しておけばさらに総返済額を抑えることができる可能性があるのです。(つづく)
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