2015年01月28日 (水) | Edit |
前回の記事
「住宅ローンを借りる際の銀行の選び方(1)~手数料比較編~」
では住宅ローンを借りる際の手数料は主に3パターンあるということを説明いたしました。

このパターンのうちぱっと見てわかるのがパターン3の
「新生銀行の手数料が明らかに安い」
ということがおわかりになるかと思います。しかし前にも述べたとおり新生銀行は他行に比べると金利が若干高めになっております。

そこで今回は
「新生銀行が最もお得なケース」
というのを紹介したいと思います。

まず以前紹介したそれぞれのタイプ別の手数料を示します。

【1000万借り入れる場合の手数料】
(事務手数料とローン保証料の合計)
タイプ1:21.6万(2.16%)
タイプ2:23.8万(32,400+206,110)
タイプ3:10.8万
です。新生銀行(タイプ3)がお得な点は借入額が多くなったとしても
「手数料が一定の金額で済む」
という点です。タイプ1と2は借入額のなん%という形を取っているので借入額が多くなるほど手数料の点では
「新生銀行が有利になる」
といえます。

次に金利が異なることで総支払額がどの程度変わるのかを示したいと思います。

【1000万を35年で借り入れた際の完済までの総支払額】
利率10年20年35年
0.9010,810,294 11,361,063 11,661,270
1.0010,899,492 11,515,471 11,855,999
1.1010,989,027 11,670,992 12,052,743
1.2011,079,011 11,827,873 12,251,496
1.2511,124,163 11,906,803 12,351,624

この結果からざっくり計算すると
「10年で完済の場合は金利0.1%につき9万の差」
「20年で完済の場合は金利0.1%につき15万の差」
「35年で完済の場合は金利0.1%につき20万の差」

になります。

そしてこの2つからいえることが新生銀行が他行と比較してがお得な場合というのは、当たり前のことなんですが
「手数料の抑制額が金利が高いことによる総支払額差よりも大きい場合」
ということです。

そしてこれを示すために金利が新生銀行の方が0.1%と0.2%高い場合で、借入金額と完済年数別の総支払額差と手数料差を示したいと思います。
【新生銀行の金利がタイプ1の銀行より0.1%高い場合】
借入額/完済年数10年20年35年タイプ1と3
の手数料差
1000万9万9万15万20万
2000万18万18万30万39万
3000万27万27万46万58万

【新生銀行の金利がタイプ1の銀行より0.2%高い場合】
借入額/完済年数10年20年35年タイプ1と3
の手数料差
1000万18万18万31万40万
2000万36万36万62万79万
3000万53万53万93万118万

このように新生銀行(タイプ3)の金利がタイプ1よりも0.1%高かったとしても
「借入額1000万の場合は10年完済」
「借入額2000万の場合は10年完済と20年完済」
「借入額3000万の場合は10年完済と20年完済」

の場合はタイプ3の新生銀行の方が有利ということになります。一方金利差が0.2%の場合は
「借入額3000万の場合の10年完済」
しか新生銀行が上回る部分がなく、0.2%の金利差であればタイプ1や2が有利になります。

そして実際の新生銀行(タイプ3)と住信SBIネット銀行(タイプ1)の2015年1月の金利差が以下の通りです。
種類新生銀行住信SBI金利差
変動0.730.730.65
5年固定1.001.000.49
10年固定1.251.251.00
15年固定1.401.401.23
20年固定1.58

これを見るとわかるように新生銀行と住信SBIネット銀行は
「変動金利は金利差が少ない」
「固定金利は金利差が大きい」

ということがわかると思います。

というわけで結論としては
「変動金利の借入れなら新生銀行がお得」
ということがいえるかと思います。

ただ実は変動に関してもタイプ1のイオン銀行
「0.57%と低金利」
なのでこれと比べると、新生銀行の方が損という場合も出てくる可能性はあります。

このように手数料が安い新生銀行ですが、金利が高いこともあってあまりお得感がないという結果になってしまいました。ただ金利差は今後変わっていくと思うので、新生銀行が得になる場面である
「借入額2000万以上、完済期間20年以下で金利差0.1%以下」
ということを頭に入れておくことは損ではないと思います。

さて次はタイプ1とタイプ2の比較をしてみたいと思います。

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2015年01月25日 (日) | Edit |
前回までの記事は
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~基本編~」
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~夫婦でペアローン編~」
「住宅ローン借り換えのメリット検証~ペアローンの一方を完済する場合~」

の様にどのようなプランで借り換えを行うのが良いのかということを中心に紹介してきました。

そして今回は借り換えの際に結構重要な
「金融機関の選び方」
についてご紹介したいと思います。

銀行の選び方で重要なのは
「総支払額をどれだけ抑えることができるか」
につきると思います。他にも繰り上げ返済が無料だとか保険が充実しているなどもあると思いますが、今回はこのポイントに絞って検証していきたいと思います。

さて総支払額を抑えるにあたってポイントとなることが2点あります。それは
「利息」
「借り入れの際の手数料」

です。利息は言わずもがな数値として出ているのでわかりやすいですが、問題は手数料です。手数料の内訳は主に
「事務手数料」
「ローン保証料」
「団体信用生命保険料」
「登記関係」
「印紙代」

になります。このうち団体信用生命保険料は無料のことが多く、下2個についてはどの金融機関も基本的には変わりがありません。なので手数料のうち重要になるのが
「事務手数料」
「ローン保証料」

の2つになります。そしてこの2つには金融機関によって大きくタイプが3つに分かれるのです。以下にそのタイプを紹介いたします。

タイプ1:事務手数料が高額でローン保証料が無料
(例:住信SBIネット銀行)
このタイプは主にネット銀行などで多いです。事務手数料が借入金額の2.16%と高額の代わりにローン保証料は無料となっているタイプが多いです。またこのタイプは一番金利が安いことが多いです。

タイプ2:事務手数料は安く、ローン保証料を取るタイプ
(銀行例:三井住友信託銀行りそな銀行
このタイプは主に一般の銀行が多いです。事務手数料は3万前後と比較的安価ですが、ローン保証料として一括で払う場合は借入額の1~2%前後(借入期間によって異なる。短いほど安い)を取るタイプです。また一括で払わない場合は金利を0.2%上乗せという選択も取ることが出来ます。

タイプ3:事務手数料は一定で、ローン保証料も取らないタイプ
(銀行例:新生銀行
このタイプは事務手数料は10万前後しますが、ローン保証料は0円と、手数料が一番抑えられているタイプです。ただこのタイプは他に比べると金利が若干高めです。

さてではどのタイプが一番お得なのでしょうか?結論をざっくりいうと、
「早く完済する場合は手数料が少ないものを優先する」
「遅い完済を計画している場合は金利が低いものを優先する」

というのが正解です。

次回以降例を交えて説明していきたいと思います。

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2015年01月23日 (金) | Edit |
これまでドコモメール化については
「ドコモ2台持ちからMVNOにしつつキャリアメールを維持する方法」
「ドコモ2台持ちからMVNOでもキャリアメールを維持【端末準備編】」
「ドコモ2台持ちからMVNOでもキャリアメール維持【ドコモメール化編】」
「ドコモ2台持ちからMVNOでキャリアメールを維持【メールアドレス移行編】」
ドコモ2台持ちからMVNOでキャリアメールを維持【ドコモメール送受信編】

など紹介してきました。しかしこのドコモメール化の最大の障壁はFOMA契約のドコモメール化の場合
「ドコモメールアプリ対応のFOMA通信可能な端末」
の確保なのです。ここが難しくて挫折してしまう方も少なくないと思います。しかしこれまでも何回か紹介してきましたが、
「ドコモメールアプリ非対応端末でもドコモメール化する方法」
というのが存在します。それが
「iPhone偽装によるドコモメール化」
なのです。これまでこの方法を自分で実践してなかったので記事にしてきませんでしたが、今回これを実践してみたので方法を紹介したいと思います。
※この方法についてはしげお様のコメントがとても参考になりました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

1.事前準備
(1)FOMA通信可能なスマホの準備
FOMASIMをドコモメール化する際はFOMA通信可能なスマホを準備します。なおドコモメール対応でなくても問題ありません。Xiの場合はFOMAでもXiでもどっちでも構わないのでスマホを準備します。

(2)docomoIDの取得
ドコモメールを他端末から受信するのに必要なので最初に取得しておきます。
また取得することで後に行うメールアドレスの移行も楽になります。取得方法は
https://id.smt.docomo.ne.jp/cgi8/id/register
にアクセスして手順に従うことで簡単に発行されます。

(3)ブラウザのユーザーエージェントをiPhoneにする
これは標準ブラウザではできません。僕は「Habit Browser」を使いました。このブラウザは機能も多機能で動作も軽快なので僕は普段からこのブラウザを使用しています。ユーザーエージェントの変更方法はメニューから
「設定」→「一般」→「ユーザーエージェント」で「iPhone」を選択します。
dmail_ipjizen02.jpg
これでユーザーエージェントがiPhoneになりました。
dmail_ipjizen03.jpg

<2015/3/16追記>
Android2.3などで「Habit Browser」を使えない方は
1.「Opera Mobile Classic 」でユーザーエージェントを手動で設定する
手動でいれるユーザーエージェントは「Mozilla/5.0 (iPhone; CPU iPhone OS 8_0_2 like Mac OS X) AppleWebKit/600.1.4 (KHTML, like Gecko) Version/8.0 Mobile/12A405 Safari/600.1.4」 になります
.「firefox + アドオンのphony」でユーザーエージェントを「iPhone」にする
※この情報はcyber様に頂きました。ありがとうございます。
のどちらかで行ってください。

(4)同期設定、バックグラウンド通信のオフ
余計な通信を防止するために制限します。制限の仕方は端末によって若干異なるので各自お調べいただければと思います。
dmail_ipjizen01.jpg

2.ドコモメール化
(1)ドコモメール化したいSIMをスマホに入れる
FOMA契約のSIMをドコモメール化したい場合はFOMAのスマホ端末にいれます。また以降は無駄な通信をしないようにできるだけ余計な操作は避けます。

(2)dメニューからお客様サポートへ
事前にブックマークしておくと良いと思います。
dmail_ip00a.jpg

(3)ドコモメール利用設定をタップ
iPhone偽装をしておくことで下の方に以下のようなメニューが出現します。これをタップします。
dmail_ip00b.jpg

(4)docomoiDの入力して次へ
dmail_ip01.jpg
ここで重要なのは次に行く前に
「WiFiをオフにする」
ことです。逆にここまではオンにしておいた方が通信料の心配をしなくて良いのでよいです。ちなみにWiFiをオンにしたまま次へいってしまうと以下のような画面が出て先に行けません。
dmail_ip02.jpg

(5)注意事項を確認して同意にチェックして次に
注意事項のリンクをタップしないと、同意にチェックができない仕様になってます。
dmail_ip03.jpg

(6)次へを押すとダウンロード画面が出るのでキャンセルする
ここで「次へ」を押します。
dmail_ip04.jpg
すると以下の様なダウンロードがでます。これはiPhoneでドコモメールを利用する場合は必要なのですが、ドコモメール化するだけであれば必要ないのでキャンセルします。
dmail_ip05.jpg

(7)移行完了
これで手続きは終わりです。念のためWiFiをオンに戻してパケット漏れを防止しましょう
dmail_ip06.jpg

3.ドコモメール化の確認
ドコモメール化の確認は「ドコモメール(ブラウザ版)」で行うのが楽です。ドコモメール化前は以下の様な警告が出ます。
dmail_ipjizen00.jpg
ドコモメール化に成功すると以下の様にメールが確認できます。
dmail_ipkakunin03.jpg
また一応Cosmosiaでも受信を確認しました。
dmail_ipkakunin02.jpg
また気になるパケット量ですが、920KBでした。
dmail_ipkakunin04.jpg
これはパケ・ホーダイダブルに加入していれば600円弱の通信料になります。

以上でiPhone偽装によるドコモメール化は終わりです。実際にやってみると結構簡単でした。正直言ってドコモメールアプリによる方法よりも楽だったので、ドコモメール対応のFOMAスマホを持っていない場合はこちらで行った方がコスト的にも良いと思います。ドコモメール化を検討している方は是非参考にしていただければと思います。

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