2015年03月17日 (火) | Edit |
前回
「住宅ローンの最適な借り換え方について~僕の出した結論~」
で住宅ローンの借り換えの借り換えに際して出した結論を紹介いたしましたが、今回はこの借り換えによって
「いったいどの程度の節約になったのか」
についてご紹介したいと思います。

借り換えによる節約効果の確認にとって重要なのが
1.借り換えによる総支払額の削減額
2.借り換えによって発生した手数料

になりますので、この2つについてどの程度なのかをまず紹介いたします。

1.借り換えによる総支払額の削減額
種類ローン種類借入額完済年数金利総支払額
借り換え後3年固定8,700,000 3年0.69%8,895,431
10年固定13,000,000 8年1.04%13,982,263
合計21,700,000 --22,877,694
借り換え前10年固定10,646,513 3年2.00%11,285,033
20年固定10,872,953 8年2.80%13,090,329
合計21,519,466 --24,375,362
差額(借換え後-借換え前)180,534 ---1,497,668

このように借り換えによって総支払額が
「約150万円程度削減」
されました。また今回の借り換えに際して手数料がいくらかかかると想定されたので借入額を借り換え前よりも
「約18万円多く借入れ」
しました。多く借入れてこの削減効果ですからかなり良いと思っています。

2.借り換えによって発生した手数料
種類単価件数備考
事務手数料32,4001キャンペーンで一人分無料
印紙税20,0001自分の分
印紙税10,0001嫁の分
司法書士報酬160,0001二人分
繰り上げ返済手数料21,6002借り換え前銀行支払い分
ローン保証料返還分-110,0001借り換え前銀行から
合計134,000-

このように合計で
「約13万円」
でした。借り換えの際にローン保証料を金利上乗せにしていたり、ペアローンでの借入れの場合は
「一人分の事務手数料を無料にしてくれる」
キャンペーンをしていたので、かなり手数料を抑えることができました。
またローン保証料が借入額の1%分くらいが返金されてきたのがうれしい誤算でこれによっても総コストを抑えることにつながったと思います。

さてこの1と2を考慮し、どの程度借り換えによって得をしたかを計算したいと思います。
【初期費用】
手数料から借入れを多くした金額を差し引くので
「134,000-180,534=-46,534 円」
となります。費用がかかるどころか借り換えによってお金が増えてしまったわけです。

【節約効果額】
実際に節約できた金額はローンの削減額から初期費用で儲かった額を加えた金額なので
「1,497,668+46,534=1,544,202円」
となりました。

手続きはそこそこ面倒ではありましたが、今回の借り換えによって
「150万近い金額を節約できた」
ので個人的にはかなり満足しています。

今後借り換えを検討されている方の参考になれば幸いです。
また私でよろしければ何かしたらのアドバイスなども受け付けておりますので、もしお困りのことがございましたら遠慮なくコメントいただければと思います。

長きにわたって記事にしてきた借り換えの件もこれで一件落着です。また住宅ローンがらみで面白い内容がでてきましたら記事にしていきたいと考えておりますので、今後ともよろしくお願いいたします。

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2015年02月16日 (月) | Edit |
ここ数日で住宅ローン関係の記事を
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~基本編~」
「住宅ローンの借り換えのメリットを検証~夫婦でペアローン編~」
「住宅ローン借り換えのメリット検証~ペアローンの一方を完済する場合~」
「住宅ローンを借りる際の銀行の選び方(1)~手数料比較編~」
「住宅ローンを借入れする銀行の選び方(2)~新生銀行編~」
「住宅ローン借入銀行の選び方(3)~事務手数料とローン保証料~」
「住宅ローン借入銀行の選び方(4)~保証料編(一括型と金利上乗せ型)」

掲載いたしました。今回はまとめとして、これらの内容を踏まえて自分の下した決断を紹介したいと思います。

まず簡単にですが、今現在の状況を紹介します。
【借り換え前】
ローン種類ローン所有者借入額借入期間8年目残高
10年固定自分7,500,000 35年6,387,908
5,000,000 35年4,258,605
20年固定自分7,500,000 35年6,523,772
5,000,000 35年4,349,181

これを今回以下のように変えたいと思います。
【借り換え後】
ローン種類ローン所有者借入額借入期間金利完済予定年数
10年固定自分13,000,000 28年1.05%8年
3年固定8,700,000 28年0.70%3年
※ローン保証料は金利上乗せタイプで0.20%上乗せ済の数値

以下その根拠を紹介していきます。
1.借入金額
借入金額はローン残高よりもやや多めに借りることにしました。その理由はきりの良い数字にしたかったということと、ローン手続きの際に登記料や事務手数料など費用が発生するからです。その分については上乗せ可能ということだったので上乗せさせてもらいました。

2.借入期間
住宅ローン控除の関係もあり、できるだけローンをゆっくり返済したかったので、長い年数で設定させてもらいました。35年が最長で7年が経過していた段階での借り換えということで28年になっております。

3.固定金利期間
固定金利期間については完済予定年数に併せて設定しました。つまり
「私は8年以内の完済」
「嫁は3年以内の完済」

予定だからです。なぜこの年数かは以前もお話ししたように
「住宅ローン控除の年数」
に合わせたかったからです。僕は控除期間が15年で残り8年、嫁が10年で残り3年なのでこのように定めております。完済可能な金額かどうかについてですが、今のところの資産状況から考えれば3年後には嫁さんの分は完済できると思います。僕の分については住宅ローン控除の切れる8年後に僕の分が完済できるかどうかは不明ですが、10年後には完済できると思っておりますし、万が一完済できなかったとしてもローン残高は100~200万程度には出来ると思いますので、思い切って金利の安い10年固定と3年固定にしました。また以前の住宅ローンの記事にも書きましたがローン控除が有効な期間は今後も一切繰り上げ返済をせず、その分を運用資金に回していきたいと思います。

4.借入金融機関
借入金融機関についてはローン保証を金利上乗せで支払える三井住友信託銀行にしました。ローン保証料については
「住宅ローン借入銀行の選び方(4)~保証料編(一括型と金利上乗せ型)」
で記事にしたとおり、
「完済までの年数が短い場合は金利上乗せタイプがお得」
だからです。以下に事務手数料が高額な住信SBIネット銀行と金利上乗せタイプが選択できる三井住友信託銀行で総支払額がいくらになるのかを比較してみました。完済年数は8年の予定ですが、ここではあえて住信SBI銀行に有利になる10年でシミュレーションしてみました。
金融機関ローン種類借入額完済年数金利総支払額合計
三井住友信託10年固定13,000,000 10年1.05%14,186,396 23,084,326
3年固定8,700,000 3年0.70%8,897,930
住信SBI10年固定13,250,000 10年0.95%14,345,550 23,344,202
3年固定8,850,000 3年0.49%8,998,652
※住信SBIネット銀行の方が事務手数料が借入額の2.16%と高いのでその分借入額を上乗せ
このように僕の返済計画の場合は10年返済だったとしても
「金利上乗せ型の方が30万ほどお得」
だったので、このような決断にしたというわけです。

このようなことから今現在三井住友信託銀行にローンの審査をお願いしているところです。借り換えが完全におわりましたら、かかった手数料などもはっきりしてくると思いますので、そのときにまた今回の借り換えで本当にどのくらい得をするのかを結果検証していきたいと思います。

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2015年02月10日 (火) | Edit |
前回の記事
「住宅ローン借入銀行の選び方(3)~事務手数料とローン保証料~」
では金利が同じであれば事務手数料が多い銀行(タイプ1)よりもローン保証料が多い銀行(タイプ2)を選択した方がお得ということを紹介いたしました。ローン保証料の支払い方については以前も簡単に説明したのですが、
「一括前払い型(所定額を前払い)」
「金利上乗せ型(0.2%上乗せ)」

の2パターンが存在します。今回はこの2つのどちらが得かを考えていきたいと思います。

ここでは簡単に説明をするため、三井住友信託銀行で10年固定を借り入れる場合を想定し、
「1000万を借入期間35年で金利0.90%で借入れ」
とします。
※固定金利で35年ずっとこの金利で借りれるわけではないですが、あくまでケーススタディのため0.9%で借り続けられた場合とします。

三井住友信託銀行のホームページによると保証料は「206,110円」となるため、前払いする場合は金利上乗せタイプよりもこの金額分多く借入を行う必要があります。このことから前払いと金利上乗せでの前提条件は以下のようになります。
タイプ一括前払い金利上乗せ
借入額10,206,110円10,000,000円
借入期間35年35年
金利0.90%1.10%

そしてこの前提条件で完済期間を
「5~35年」
の5つに分けてそれぞれの総支払額を計算しました。完済方法については完済期間の最終月に残高を一括で返済したという形を想定しました。たとえば5年の場合は60ヶ月目に全額繰り上げ返済した場合の総支払額となります。それがこの結果になります。
<前払い一括と金利上乗せ型での完済までの総支払額比較>
完済期間前払い一括金利上乗せ差額
5年10,659,062 10,538,263 120,799
10年11,033,013 10,989,027 43,986
15年11,345,939 11,367,956 -22,017
20年11,595,037 11,670,992 -75,955
35年11,901,620 12,052,743 -151,123
(借入額)10,206,110 10,000,000 206,110

このように
「完済期間が長い場合は一括前払い」
「完済期間が短い場合は金利上乗せ」

の方が良いという結果になります。前回の記事で書いたようにローン保証料は一括で払った場合で早期完済した場合は戻ってくるのですが、いくら戻ってくるのかよくわからないのでどちらが得かははっきりとは言えないのですが、
「10年で完済予定かどうか」
というところが一つの目安だと思います。

10年で完済というと新規でローンを組む場合はなかなか難しいとは思いますが、僕のように
「借り換えでローンを組み直す場合」
というのは10年で完済するという方は少なくはないと思います。

なのでこのローン保証料の金利上乗せタイプというのは
「借り換えを検討している場合に特に有効」
であるといえます。

さて次回記事は僕がどのように結論を下したかについてお話ししたいと思います。

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